[공인중개사/시험공부]1회 - 부동산의 개념과 분류 / 민법 및 민사특별법의 개념

 

 

 

 

 

 

🔹 1. 부동산학개론: 부동산의 개념과 분류

부동산학개론은 공인중개사 시험의 핵심 과목으로, 부동산의 개념과 특성을 올바르게 이해하는 것이 중요합니다.

1) 부동산의 개념

✅ 법률적 개념

• 민법 제99조 제1항에 따르면, 부동산이란 토지 및 그 정착물을 의미합니다.
• 토지는 독립된 자연적 존재이며, 정착물은 건축물, 수목, 인공 구조물 등이 포함됩니다.
• 단, 이동 가능한 조립식 건축물이나 가설 건축물은 예외적으로 동산으로 취급됩니다.

✅ 경제적 개념

• 부동산은 희소성이 있으며, 장기적으로 사용 가능한 자산입니다.
• 시장에서 자산 가치가 있으며, 수요와 공급에 따라 가격이 변동합니다.
• 경제 활동에서 생산, 소비, 투자 대상으로 활용됩니다.

✅ 물리적 개념

• 부동산은 위치가 고정되어 있으며, 각 부동산은 고유한 특성을 가집니다.
• 시간이 지나도 사라지지 않는 영속성, 다른 부동산과 구별되는 이질성을 특징으로 합니다.

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2) 부동산의 분류

부동산은 다양한 기준으로 분류할 수 있으며, 시험에서는 법률적·경제적·시장적 분류가 자주 출제됩니다.

📌 법률적 분류

• 토지: 대지, 농지, 임야 등
• 건축물: 아파트, 상가, 공장 등

📌 경제적 분류

• 주거용 부동산: 단독주택, 아파트
• 상업용 부동산: 오피스, 상가
• 산업용 부동산: 공장, 창고
• 특수목적 부동산: 학교, 병원 등

📌 시장적 분류

• 직접 투자 대상: 실거주, 사업 목적
• 간접 투자 대상: 리츠(REITs), 부동산펀드

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🔹 2. 민법 및 민사특별법: 법의 개념과 기본 원칙

부동산 거래에서는 민법을 바탕으로 한 법률 관계가 필수적으로 적용됩니다.

1) 법의 개념

✅ 법의 정의

• 사회 질서를 유지하고 분쟁을 해결하기 위한 규범입니다.
• 강제력을 가지며, 국민의 권리와 의무를 규정합니다.

✅ 법의 종류

• 공법: 헌법, 형법, 행정법 (국가와 개인 간 관계)
• 사법: 민법, 상법 (개인 간의 관계)

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2) 민법의 기본 원칙

민법은 거래 관계에서 반드시 이해해야 할 기본 원칙을 포함하고 있습니다.

📌 사적 자치의 원칙

• 개인은 자유롭게 계약을 체결할 수 있으며, 스스로 법률관계를 형성할 수 있습니다.
• 단, 강행규정에 위반되지 않아야 합니다.

📌 소유권 절대의 원칙

• 소유자는 재산을 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있습니다.
• 공공복리를 위해 일부 제한될 수 있습니다.

📌 과실책임의 원칙

• 고의 또는 과실이 있을 때만 손해배상 책임이 발생합니다.
• 단순 사고라도 과실이 없다면 책임이 면제될 수 있습니다.

📌 신의성실의 원칙

• 계약 당사자는 신의를 지키고 성실하게 계약을 이행해야 합니다.
• 계약 파기를 정당한 이유 없이 행할 수 없습니다.

 

📌 기출문제 5문제

✅ 기출문제를 풀어보며 실전 감각을 익혀보세요.

[문제 1] 부동산의 법률적 개념과 관련하여 옳은 것은?

1. 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 의미한다.
2. 아파트와 같은 공동주택은 동산으로 분류된다.
3. 법적으로 이동할 수 없는 것은 모두 부동산이다.
4. 자동차, 선박, 항공기는 부동산에 해당한다.

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[문제 2] 부동산의 경제적 특성이 아닌 것은?

1. 희소성
2. 부증성
3. 영속성
4. 이동성

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[문제 3] 민법의 기본 원칙에 대한 설명으로 틀린 것은?

1. 사적 자치의 원칙에 따라 모든 계약은 법률의 제한을 받지 않는다.
2. 신의성실의 원칙은 계약 당사자 간의 신뢰를 전제로 한다.
3. 과실책임의 원칙에 따르면 고의나 과실이 있어야 책임이 발생한다.
4. 소유권 절대의 원칙은 공공복리에 의해 제한될 수 있다.

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[문제 4] 부동산의 법률적 개념과 관련된 설명으로 옳은 것은?

1. 토지만을 부동산이라고 하며, 건물은 포함되지 않는다.
2. 건축물은 독립된 소유권의 객체로 인정되지 않는다.
3. 법률상 정착물에는 일정한 요건을 갖춘 지상물이 포함된다.
4. 부동산은 경제적 가치가 없는 경우에도 반드시 물권의 대상이 된다.

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[문제 5] 과실책임의 원칙과 관련하여 틀린 것은?

1. 과실책임 원칙에 따르면 고의가 없는 경우에는 책임을 부담하지 않는다.
2. 고의 또는 과실이 인정되지 않으면 손해배상을 청구할 수 없다.
3. 단순한 사고라도 손해가 발생하면 자동으로 손해배상 책임이 발생한다.
4. 과실책임 원칙은 민법상 손해배상책임의 기본 원칙이다.

 

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